MoneyPark: Hypothekarmarkt 2013-2023 – das niedrigste Wachstum der letzten zehn Jahre 

Mitteilung von MoneyPark vom 3. Juli 2024.

Der Schweizer Hypothekarmarkt wächst auch im Jahr 2023 weiter und verzeichnet ein zusätzliches Volumen von CHF 29 Milliarden. Trotz dieses Wachstums von 2.4 Prozent zeigt der Markt das niedrigste Wachstum der letzten zehn Jahre und liegt deutlich unter dem langjährigen durchschnittlichen Wachstum (CAGR) von 3.1 Prozent. 

• Der gesamte Hypothekarmarkt ist in den letzten 10 Jahren um CHF 327 Milliarden bzw. 36 Prozent auf mittlerweile CHF 1’239 Milliarden gewachsen. 
• Der starke Zinsanstieg der vergangenen zwei Jahre machte sich mit einem Jahr Verzögerung bemerkbar und führte 2023 zu einem Rückgang des Wachstums auf allerdings immer noch 2.4 Prozent. 
• 2024 zeichnet sich ein weiteres Wachstum in ähnlichem Ausmass ab, wobei die beiden bereits erfolgten und allfällige weitere Leitzinsreduktionen durch die Schweizerische Nationalbank (SNB) zu einer erneuten Beschleunigung führen könnten. 

Kantonalbanken profitieren vom Aderlass der Credit Suisse 

Die Kantonalbanken behaupten ihre führende Stellung auf dem Markt mit einem erneuten Wachstum von fast CHF 20 Mrd. respektive 4.5 Prozent. Sie profitieren von ihrer stabilen Marktpräsenz, den Schwierigkeiten einzelner Grossbanken und festigen ihre Rolle als grösste Akteure im Schweizer Hypothekarmarkt. 

Pensionskassen erneut Wachstumschampions 

Mit einem Wachstum von 6.3 Prozent setzen die Pensionskas-sen erneut den Massstab und beschleunigen damit ihr Wachstum im Vergleich zum Vorjahr, welches bei 5.5 Prozent lag. Diese Entwicklung unterstreicht die zunehmende Bedeutung von Pensionskassen im Hypothekarmarkt. 

Verschwinden der Credit Suisse lässt Grossbankensegment schrumpfen 

Durch das Verschwinden der Credit Suisse schrumpfte das Volumen der Grossbanken am Hypothekarmarkt um über 2 Prozent. Diese Verwerfungen haben deutliche Spuren hinterlassen und beeinflussen das Marktgeschehen erheblich. 

Andere Banken mit stabilem Wachstum 

Die Raiffeisen-, Regionalbanken, Sparkassen und ande-ren Banken konnten erneut ein solides Wachstum von jeweils gut 3.5 Prozent verzeichnen, obwohl sich auch bei ihnen das verlangsamte Wachstum des Gesamtmarkts bemerkbar machte. 

Versicherungen weiterhin zurückhaltend 

Die Versicherungen verzeichneten auch 2023 wiederum einen Rückgang von gut 3 Prozent ihres Hypothekarvolumens. Damit sind sie nun rund 13 Prozent unter dem Höchstwert von über CHF 40 Mrd. im Jahr 2018. Gleichzeitig zeigt sich aber auch die Investitionslogik von Versicherungen in Hypotheken: der Rückgang des Hypothekarvolumens erklärt sich aus dem Rückgang der gesamten Kapitalanlagen der Versicherungen. Der Anteil von Hypotheken an den Gesamtinvestitionen der am Hypothekarmarkt aktiven Versicherern liegt – seit 2021 praktisch unverändert – bei 8.2 Prozent. 

Im Sog der Zinswende bauen Banken die Nettozinsmarge aus 

Die Zinswende in den Jahren 2022 und 2023 hat die Schweizer Bankenlandschaft nachhaltig geprägt. Dank steigender Zinsen konnten die Banken ihre Nettozinsmargen signifikant erhöhen – allen voran die Kantonalbanken. Im Durchschnitt stieg die Nettozinsmarge der Banken um 14 Prozent von 1.23 Prozent auf 1.40 Prozent. 

Kantonalbanken mit höchsten Margen 

Mit einer Steigerung der Nettozinsmarge um beeindruckende 21% (25 bps) konnten die Kantonalbanken ihre Marge auf aktuell 1.43 Prozent anheben. Dieser Erfolg ist massgeblich auf die strategische Positionierung und das geschickte Management der Hypothekarportfolios zurückzuführen. 

Stagnation bei den Grossbanken 

Im Gegensatz zu den Kantonalbanken stagnierten die Nettozinsmargen der Grossbanken. Dies einerseits aufgrund der Krise bei der Credit Suisse im Jahr 2023, aber auch weil sie bereits zuvor die höchste Zinsmarge im Markt realisiert haben. Die Credit Suisse musste einen drastischen Einbruch ihrer Nettozinsmarge um über 40 Prozent hinnehmen, da Sparer in noch nie dagewesenem Umfang ihre Gelder abgezogen haben und sich die Bank so teuer refinanzieren musste. Dies wirkte sich stark auf das Gesamtergebnis der grossen Finanzinstitute aus. 

Fälligkeitsstruktur der Hypothekenportfolios entscheidend 

Die Grossbanken dürften zukünftig von ihrer hohen Anzahl an Hypotheken mit kurzen Laufzeiten profitieren, die derzeit rund 45 Prozent ihres Hypothekarportfolios ausmachen. Dies könnte ihnen im Jahr 2024 eine deutliche Margensteigerung ermöglichen, da kurzfristige Zinsen schneller angepasst werden können. 

Ein Blick auf die Fälligkeitsstruktur der Hypothekarportfolios zeigt, dass die Raiffeisenbanken am anfälligsten für Veränderungen des Zinsniveaus sind. Fast 85 Prozent ihrer Hypotheken haben eine Laufzeit von über einem Jahr, was sie weniger flexibel für kurzfristige Zinsanpassungen macht. Auch die Kantonalbanken (71 Prozent) und die Regionalbanken und Sparkassen (72 Prozent) weisen einen hohen Anteil langfristiger Hypotheken auf. 

Vermittlermarkt 2023 Leichter Rückgang des Volumens – dennoch positive Aussichten 

Im Jahr 2023 erlebte der Schweizer Hypothekarmarkt einen deutlichen Rückgang des Wachstums, von 3.4 Prozent im Vorjahr auf nunmehr 2.4 Prozent. Diese Entwicklung blieb nicht ohne Folgen für das Geschäft der Vermittler, die in diesem Umfeld ebenfalls eine Abschwächung hinnehmen mussten. Obwohl 2023 wiederum zahlreiche Hypothekaranbieter ihre Produkte neu über Vermittler anbieten, verzeichnet der Vermittlermarkt erstmals seit Bestehen (2012) einen leichten Volumenrückgang von rund sieben Prozent auf CHF 12.2 Mia. Im Jahr zuvor lag das Wachstum des Vermittlermarktes noch bei 19 Prozent. 

Hypo-Neugeschäft mit substanziellem Rückgang 

Vermittler sind in der Schweiz traditionell vor allem im Geschäft mit Erstkäufern stark, das zwischen 60 und 80 Prozent ihres Geschäfts ausmacht. Im Jahr 2023 ging dieses Geschäft jedoch substanziell zurück, was am deutlich geringeren Wachstum des gesamten Hypothekarmarktes erkennbar ist. Erstkäufer sahen sich aufgrund der Inflation, der gestiegenen Zinssätze, der damit verbundenen höheren Finanzierungskosten und den weiter steigenden Immobilienpreisen vermehrt gezwungen, ihre Kaufpläne zu verschieben oder ganz aufzugeben. 

Konsolidierung schreitet voran 

Dies führte nicht zuletzt dazu, dass die erwartete Konsolidierung unter den Hypothekarvermittlern auf drei bis vier Topanbieter voranschreitet. Mit Valuu – einem der bekanntesten Vermittler – und Hyposcout sind 2023 zwei Player aus dem Markt ausgestiegen. Zudem haben die Versicherer Baloise und Mobiliar Anfang 2024 bekannt gegeben, ihre Ökosysteme rund um das Thema Wohnen aufzugeben oder zu redimensionieren, nachdem Raiffeisen einen ähnlichen Entscheid bereits Ende 2022 kommuniziert hat. Helvetia und MoneyPark hingegen haben ihren Vertrieb gebündelt, um die Marktführerschaft in der Vermittlung von Hypotheken und Immobilien weiter auszubauen. 

Bedeutung des Vermittlermarktes dürfte weiter zunehmen 

Es gibt kaum mehr Hypothekaranbieter in der Schweiz, welche beim Vertrieb nicht auf Hypothekarvermittler zurückgreifen. Die Marktdurchdringung beträgt mittlerweile deutlich über 90 Prozent. Diverse namhafte Banken realisieren heute rund einen Drittel ihres Neugeschäfts über Broker. Zudem nutzen viele regionale Anbieter Vermittler, um ihre Hypotheken auch ausserhalb des Stammgebiets zu vertreiben, was den Wettbewerb unter den Anbietern verstärkt und Hypothekarnehmenden mehr Auswahl gibt. Von diesen Entwicklungen wird der Vermittlermarkt profitieren. 

Mit Blick auf die kommenden Jahre wird eine Stabilisierung der Zinssituation erwartet, was zusammen mit der unverändert hohen Nachfrage nach Wohneigentum zu einer Rückkehr zu einem jährlichen Wachstum des Vermittlermarktes von knapp 15 Prozent führen dürfte. Diese positive Prognose basiert auf der Annahme, dass sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen weiter normalisieren und das Vertrauen der Wohneigentümerin-nen und Kaufinteressenten zurückkehrt.